Der Tilgungsplan - Was versteht man darunter

Der Tilgungsplan ist fester Bestandteil eines Kredit's wie beispielsweise dem Ratenkredit einer Immobilienfinanzierung oder der klassischen Baufinanzierung. Er gibt eine Übersicht darüber wie viel von der monatlich vereinbarten Rate, unter Berücksichtigung von konstanten Rahmenbedingungen wie Tilgungssatz, Darlehensbetrag und Sollzinsbindung, tatsächlich für die Tilgung der Restschuld sowie Zinszahlungen aufgewendet wird. Ausgehändigt wird der Tilgungsplan im Normalfall von dem finanzierenden Kreditinstitut.

Mit einigen Vorüberlegungen kann dieser aber auch selbst erstellt werden und so eine Planung über die jeweilige Finanzierung der Immobilie vorgenommen werden.

Selbst den Tilgungsplan erstellen - Planung essentieller Baustein der Baufinanzierung

Der einfachste Weg wie man selbst einen Tilgungsplan erstellen kann ist einen Bauzinsrechner zu verwenden. Hier wird einfach der jeweilige Darlehensbetrag zusammen mit der Sollzinsbindung in Jahren angegeben. Im Anschluss erhält man einen exemplarischen Tilgungsplan mit möglichen Zinskonditionen sowie meist noch einen Kredit Vergleich der verschiedenen Anbieter.

So bekommen Bauherren ein Gefühl dafür was sie mit ihrem derzeitigen monatlichen Haushaltsnettoeinkommen stemmen können und haben so auch eine höhere Planungssicherheit.

Vorteile und Sinn eines Tilgungsplans

Laufzeiten von 15 bis 30 Jahren sind bei der Finanzierung von Immobilien keine Seltenheit. Selbst nach solch langen Zeiträumen bleibt bei vielen Bauherren noch eine Restschuld offen, welche einer Anschlussfinanzierung bedarf. Daher ist es wichtig und sinnvoll genau zu wissen wie hoch diese nach Ablauf der laufenden Baufinanzierung sein wird.

Neben der Planung der Anschlussfinanzierung mit der zugehörigen Restschuldhöhe können noch folgende wichtige Informationen aus dem Tilgungsplan entnommen werden:

• Er unterstützt bei der Wahl der richtigen Tilgungsrate
  Wer sich einen Tilgungsplanerstellen lässt oder dies sogar selbst übernimmt, der kann mit der Variation der Tilgungsrate optimal sehen wie sich Zinskosten und Restschuld entwickeln. So kann in Ruhe schon vor dem Abschluss der Baufinanzierung eine optimale Schnittmenge zwischen stemmbarer Tilgungsrate und möglichst schneller Darlehensrückzahlung gefunden werden.
• Kostenübersicht der gesamten Finanzierung
  Er gibt übersichtlich Aufschluss darüber was mit der monatlichen Rate tatsächlich von der Restschuld getilgt wird und was in die Zinskosten, welche sich aus Darlehenssumme und Sollzisnbindung ergeben, fließt. Zudem sieht der Kreditnehmer in "nackten" Zahlen was er Monat für Monat für den Kredit zahlen muss und kann so überdenken ob die Kreditsumme in der angestrebten Laufzeit realistisch erscheint.

Was der Tilgungsplan enthalten soll

Wie bereits erwähnt gibt der Tilgungsplan eines Kredites eine Übersicht über alle anfallenden Raten, Kosten und die Restschuldsumme. Konkret enthält dieser:

• Höhe der Rückzahlungsrate
• Anteil der Tilgungshöhe an der monatlichen Rückzahlungsrate
• Anteil der Zinskosten an der monatlichen Rückzahlungsrate
• Restschuld zu Beginn bzw. Ende des Monats und Jahres

Wer einen Tilgungsrechner bemüht und sich so seinen persönlichen Tilgungsplan berechnen lässt der kann so genau den Verlauf seines Baudarlehens verfolgen. Während die Rückzahlungsrate auf einem gleichen Niveau verharrt, sinken die anfallenden Zinskosten zu Gunsten der tatsächlich erzielten Tilgung der Restschuldsumme.

Der Grund ist einfach, dass die Zinskosten stets auf die Darlehensrestsumme berechnet werden. Da diese durch die Tilgungen stetig abnimmt, nehmen bei konstantem Zinssatz folglich auch die Zinskosten ab.

Die optimale Rückzahlungsrate wählen - die Balance finden

Wer sich seinen individuellen Tilgungsplan berechnen lässt, stellt schnell fest, dass durch eine leichte Erhöhung der monatlichen Rückzahlungsrate auch die Zinskosten, Restschuld sowie Gesamtlaufzeit des Darlehens signifikant sinken. Dennoch sollte die anfängliche Tilgungsrate nie zu hoch gewählt werden, denn die finanzielle Situation des Haushalts kann sich gerade bei solche langen Laufzeiten wie sie bei Baufinanzierungen oft der Fall sind, kurzfristig auch mal verschlechtern.

Daher empfiehlt es sich die anfängliche Tilgungsrate so zu wählen, dass diese ohne große finanzielle Schwierigkeiten zu meistern ist und dennoch eine gute Balance zur Gesamtlaufzeit sowie Restschuldsumme gegeben ist. Dennoch sollte die jährliche Rückzahlungsrate nach Möglichkeit mindestens 2% der Darlehenssumme betragen - dies kann als unterer Grenzwert abgesteckt werden.

Tilgungsoptionen als extra Vertragsbaustein für mehr Flexibilität

In Bezug auf die Rückzahlungsrate gibt es noch weitere Vertragsbausteine eines Darlehens, die es dem Kreditnehmer ermöglichen flexibler die Restschuld zu tilgen. Je nach Kreditinstitut sind diese standardmäßig im Kreditvertrag enthalten.
Wer während er sich den Tilgungsplan berechnen lässt Zweifel an der Umsetzbarkeit hat sollte daher folgende Optionen im Hinterkopf haben:

1. Tilgungssatzwechsel

Diese Option ist meist kein Standard im Kredit vertrag, kann jedoch meist auf Wunsch aufgenommen werden. Stellen sich während der Rückzahlungszeit finanzielle Engpässe ein, so kann die Rate verringert werden. Die Rate kann natürlich auch erhöht werden, wenn durch eine Erbschaft oder Beförderung das monatliche Nettohaushaltseinkommen steigt. Hier wird jedoch dann meist ein Zinsaufschlag fällig, den man als Kosten dafür bezahlen muss. Manche Banken stellen auch zwei bis drei Tilgungssatzwechsel kostenfrei zur Verfügung, jede weitere Kosten extra. Hier sollte einfach mit der Bank das Gespräch geführt werden.

2. Kostenfreie Sondertilgungen

Kostenfreie Sondertilgungen sind mittlerweile in Kreditverträgen oft Standard. Dennoch sollte man aufpassen, dass durch die Option der Sondertilgungen nicht ein erhöhter Zinssatz oder durch vorzeitiges Ablösen der Kreditsumme eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Dies ist oft in Klauseln vermerkt.

Solche Kosten würden die Zinsersparnis womöglich auffressen. Die meisten Banken bieten ihren Kunden jedoch meist kostenfreie Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der anfänglichen Darlehenssumme an. Nach einer Sondertilgung muss sich der Kreditnehmer zudem einen neuen Tilgungsplan erstellen lassen, da die Restschuld nicht mehr mit der anfänglich berechneten übereinstimmt.

3. Tilgungsfreie Anlaufjahre

Die Option der tilgungsfreien Anlaufjahre bieten dem Kreditnehmer eine Karenzzeit in welcher er nur die anfallenden Zinsen zu zahlen hat. Nach Ablauf dieser beginnt erst die herkömmliche Rückzahlung des Annuitätendarlehens.

Diese Option bietet beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, in ihren Darlehen mit einer Dauer von 1 bis 3 Jahren an. Somit können die Doppelbelastungen von alter Wohnung und Bauzeit der neuen Immobilie geschickt überbrückt werden. Allerdings sollte auch beachtet werden, dass die Zinskosten über die Laufzeit steigen, da anfänglich nichts von der Kreditsumme getilgt wird.

4. Tilgungsaussetzung

Belasten Krankheit oder Arbeitslosigkeit mit einem damit einhergehenden Verdienstausfall die Haushaltskasse, so bietet die Option der Tilgungsaussetzung eine gute Möglichkeit die finanzielle Situation zu entschärfen. Damit kann die Tilgung ein bis mehrere Monate ausgesetzt werden.

Wichtig ist hier aber dass man frühzeitig mit der Bank in Verbindung tritt. Ob eine solche Option möglich ist sieht man meist bereits beim Kredit Vergleich. Doch auch wenn diese nicht extra vertraglich geregelt ist, zeigen sich viele Banken kulant und gewähren einen mehrmonatigen Zahlungsaufschub.

Wichtig ist das Gespräch frühzeitig zu suchen und keine Sonderkündigung nach § 489 BGB zu riskieren. Die Bank hat sonst das Recht den Kredit, bei einem Rückstand von zwei Raten und mindestens 2,5 Prozent der anfänglichen Darlehenssumme, zu kündigen.